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Handlungsbedarf bei Mietverträgen

Über die bevorstehende Absenkung der Umsatzsteuersätze für den Zeitraum vom 01.07.2020 bis zum 31.12.2020 haben wir im Rahmen unseres Newsletters sowie unseres Corona-Blogs (Beitrag vom 18.06.2020) bereits informiert. In diesem Beitrag möchten wir nochmals speziell auf die Folgen für Mietverträge eingehen, da dies eine hohe Praxisrelevanz hat. Zudem ist dies ein Bereich, in welchem eine temporäre Absenkung der Umsatzsteuersätze nicht über ein Softwareupdate im Wesentlichen automatisiert verarbeitet werden kann. 
 

Betroffene Mietverträge
Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Es kann jedoch die Option zur Umsatzsteuer ausgeübt werden, wenn die Vermietung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Bei Vermietungen an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmen (B2B) wird die Option zur Umsatzsteuer regelmäßig ausgeübt. Betroffen sind also die Mietverträge, bei denen zur Umsatzsteuer optiert wurde.

Die Umsatzsteuersenkung betrifft auch kurzfristige Vermietungen von Wohn- und Schlafräumen an Fremde (insbesondere Ferienwohnungen und Zimmer), die kurzfristige Vermietung von Campingplätzen und die Vermietungen von Betriebsvorrichtungen oder Maschinen. Auf diese Bereiche soll an dieser Stelle aber nicht näher eingegangen werden. Es sei aber nur darauf hingewiesen, dass Beherbergungsleistungen mit dem ermäßigten Steuersatz zu besteuern sind und sich der Umsatzsteuersatz für den betreffenden Zeitraum dementsprechend von 7% auf 5% vermindert.
 

Zu prüfende bzw. zu korrigierende Unterlagen
Um bei Mietverträgen mit Option zur Umsatzsteuer den Vorsteuerabzug zu gewährleisten, muss ein entsprechendes Rechnungsdokument vorliegen. Teilweise fungiert der Vertrag selbst als Rechnung im Sinne der Umsatzsteuer, wenn alle erforderlichen Angaben dort enthalten sind. In diesen Fällen muss aufgrund der geänderten Umsatzsteuersätze eine Änderung des Vertrags erfolgen. Dies kann beispielsweise in Form eines Nachtrags zum eigentlichen Mietvertrag umgesetzt werden. Eine Vorlage für einen solchen Nachtrag haben wir diesem Artikel beigefügt.

Oftmals wird bei Mietverträgen auch mit sogenannten Dauermietrechnungen gearbeitet, um keine monatlichen Rechnungen über die Vermietungsleistung stellen zu müssen. Diese Dauerrechnungen müssen für den Zeitraum der geänderten Umsatzsteuersätze ebenfalls angepasst werden. Auch hierzu haben wir diesem Artikel eine Vorlage beigefügt.

Grundsätzlich müssen alle Dokumente in Zusammenhang mit dem Mietvertrag, die als Rechnung bzw. als Bestandteil der Rechnung fungieren, überprüft und bei Bedarf angepasst werden.

Folgende Angaben müssen entsprechende Dokumente (z.B. Mietvertrag oder Dauerrechnung) enthalten, um als Rechnung den Vorsteuerabzug zu gewährleisten (§ 14 UStG):

1.    Name und Anschrift des Vermieters sowie des Mieters
2.    Steuernummer oder USt-ID-Nummer des Vermieters
3.    Ausstellungsdatum
4.    Fortlaufende Nummer, die nur einmalig vergeben wird (Rechnungsnummer)
5.    Beschreibung der Leistung (z.B. Vermietung Objekt XY)
6.    Gültigkeitszeitraum
7.    Steuersatz
8.    Nettobetrag sowie Umsatzsteuerbetrag
 

Weitere Maßnahmen
In der Regel werden Mieten als Nettovereinbarungen getroffen. Somit ändert sich durch die geänderten Umsatzsteuersätze die zu zahlende Bruttomiete. Bei der Überweisung der Mieten sollte auf den korrigierten Betrag geachtet werden. Sofern ein Dauerauftrag eingerichtet ist, sollte dieser für den betreffenden Zeitraum angepasst werden.


Risiko bei zu hoch ausgewiesener Umsatzsteuer
Wir möchten an dieser Stelle nochmals auf das Risiko zu hoch ausgewiesener Umsatzsteuerbeträge hinweisen. In solchen Fällen schuldet der Vermieter als Aussteller der Rechnung die zu hoch ausgewiesene Umsatzsteuer. Dem Mieter wiederum steht jedoch der Vorsteuerabzug nur in Höhe der korrekten Umsatzsteuer, nicht in Höhe der zu hoch ausgewiesenen Umsatzsteuer zu. Es sollten also sowohl Vermieter als auch Mieter unbedingt auf den korrekten Ausweis der Umsatzsteuer und ein entsprechendes Rechnungsdokument achten.

Beispielvorlagen:

Beispielvorlage „Dauermietrechnung“
Beispielvorlage „Nachtrag Mietvertrag“